Social housing“. È questa la parola chiave lungo cui si muovono le politiche abitative in molte città italiane, spesso costrette a misurarsi con l’onda lunga della crisi economica e il problema di significativi segmenti della popolazione a trovare un alloggio e sostenerne i costi.
Se, sulla carta e in contesti europei, il social housing fornisce una risposta al cosiddetto ceto medio impoverito, l’applicazione italiana non è esente da insidie finanziarie che rischiano di snaturarne le finalità.

Social housing, cos’è e a chi è rivolto?

L’espressione inglese “social housing” raggruppa tutta una serie di interventi sul tema abitativo che si collocano a metà tra l’edilizia residenziale pubblica e le proprietà private vendute o affittate a prezzo di mercato, definite “edilizia privata residenziale sociale“. L’obiettivo dichiarato è quello di fornire alloggi a canone calmierato, ma anche di far nascere comunità integrate, ad esempio attraverso l’utilizzo di spazi comuni e forme di gestione condivise.
In Italia, nello specifico, gli interventi di social housing vengono realizzati dal privato sociale, a volte su impulso o con la facilitazione delle Amministrazioni pubbliche.

“Tra architetti e urbanisti c’è una definizione molto diffusa – spiega ai nostri microfoni il giornalista Francesco Floris – sono tutte quelle forme che aiuteranno ad accedere ad un’abitazione la ‘zona grigia’ del mercato degli inquilini, cioè quelle persone che sono troppo benestanti per accedere alle case popolari, ma non abbastanza per accedere al mercato immobiliare”.
Precari, ceto medio impoverito: sono molti i modi per definire e i segmenti sociali che potrebbero rientrare in quella “zona grigia”.

Uno dei maggiori acceleratori di social housing in Italia è Cassa Depositi e Prestiti (Cdp), una spa controllata all’83% dal Ministero dell’Economia, che ha investito 2,28 miliardi su tutto il territorio nazionale per progetti di questo tipo. In realtà non si tratta solo di risorse pubbliche, che Cdp attinge in larga parte dal risparmio postale. Lo stanziamento della società è stato di 140 milioni di euro e “la speranza – continua Floris – era che, con un sistema di fondi locali integrato che avrebbe attratto risorse pubbliche e private, si riuscisse a finanziare interventi molto più costosi”.

Gli appetiti della rendita sul social housing

Se il meccanismo si fermasse qui, ci troveremmo di fronte ad un esempio positivo di sussidiarietà, dove il privato pensa al sociale e non esclusivamente al profitto, immettendo sul mercato appartamenti ad un prezzo calmierato.
In contesti dove il social housing è radicato da molto tempo, come a Milano (dove è sbarcato nel 2004), però, si sta manifestando un fenomeno che lo stesso Floris, in un dettagliato articolo pubblicato per Affari Italiani, descrive così: “ Il social housing si è trasformato da strategia sociale e infrastrutturale in meccanismo di ingegneria finanziaria per rivalutare il patrimonio invenduto”.

In particolare, negli anni si registra sempre più interesse da parte del mondo bancario e finanziario verso il tema e la ragione è facilmente intuibile. “Ad un certo punto il grosso degli interessi sul social housing è quello del mondo bancario e delle fondazioni bancarie – spiega il giornalista – che, dal post crisi in poi, sono piene di immobili figli della crisi di crediti deteriorati, pignoramenti e procedure esecutive per debiti o iniziative immobiliari in fase di stallo. Tanti immobili che non avevano alcun tipo di rendimento. Il social housing è diventato uno strumento per mettere a rendita, anche se a livelli inferiori rispetto a quelli del mercato, tutte queste strutture”.

Che spesso la natura e le finalità del social housing siano state quasi completamente snaturate lo si evince da alcuni elementi, come i requisiti per accedere ai bandi per progetti di questo tipo.
Sempre Floris ne cita alcuni praticati su Milano. “È vero che l’area grigia non sono gli indigenti – osserva il giornalista – ma quando in un bando per accedere al social housing si legge che i requisiti di reddito alti possono arrivare fino a 94mila euro, abbattibili per ogni figlio a carico, che non puoi aver subito sfratti (quando a Milano l’anno scorso sono aumentati del 600%) o decreti ingiuntivi, non puoi aver occupato, tutti questi requisiti scremano la zona grigia del mercato e danno la possibilità di accedere a persone che sarebbero perfettamente solvibili sul mercato”.

Va inoltre considerato che questi immobili sono all’avanguardia per quanto riguarda la costruzione, spesso con classi energetiche molto alte e spesso viene presentata la formula dell’affitto con riscatto. “Se si fa la somma della spesa complessiva – sottolinea Floris – si riescono a trovare bilocali che arrivano a costare 170-180mila euro per 70 metri quadrati in periferia a Milano, cioè circa 3mila euro a metro quadro, che per quelle zone è il mercato più addirittura un 10-15% dei valori”.

Un ulteriore elemento che va considerato attorno al social housing, infine, è che in ogni città si innestano una serie di reti di soggetti economici e politici. “Io ho raccontato di un progetto in mano ad una società controllata da Intesa San Paolo, Unipol e una famiglia di immobiliaristi milanesi, che all’interno del management ha un ex assessore all’urbanistica di un Comune importante dell’hinterland, che è sposato con l’ex sindaca di quel Comune, nonché collaboratrice dell’assessore alla Casa di Milano, ed ha affidato il ruolo di gestione sociale del progetto alla cooperativa abitativa più importante del Comune che lui ha amministrato”.

ASCOLTA L’INTERVISTA A FRANCESCO FLORIS:

Bologna e la “cittadella della solidarietà”

Sia Cassa Depositi e Prestiti che il social housing spuntano fuori anche a Bologna. In particolare, un progetto di questo tipo è stato annunciato e siglato di recente dal sindaco Virginio Merola sull’ex caserma Sani, una delle ex aree militari cittadine il cui riutilizzo è in discussione da anni.
Lo scorso 15 novembre il centro sociale Xm24 aveva occupato proprio la Sani, venendone sgomberato a metà gennaio. Pochi giorni dopo, Merola annunciò un piano urbanistico per l’ex caserma, che il primo cittadino stesso ha sintetizzato nella formula “cittadella della solidarietà”.

Quello dell’Amministrazione bolognese per ora è uno slogan dal momento che non sono stati forniti i dettagli dell’operazione e che i tempi di realizzazione saranno lunghi.
Il centro sociale, però, non ha fatto mancare la propria risposta, che è rivolta sia al sindaco che a Cdp. Da un lato, infatti, Xm24 definisce una “trovata” l’idea espressa dal primo cittadino, ricordando come anche per la precedente sede di via Fioravanti, anch’essa sgomberata, Merola sia passato dall’idea di una caserma a quella di un centro di cultura per ripiegare poi su dieci appartamenti di cohousing.

Di Cdp il centro sociale ricorda che “è la società privata di proprietà del governo che usa il risparmio postale (in buona parte generazionalmente detenuto da lavoratori e lavoratrici in pensione) per finanziare interventi urbani di «rigenerazione» che danneggiano classi popolari, studenti/esse meno ricchi/e e abitanti dei quartieri periferici. In pratica, i risparmi di lavorator* anziani vengono usati contro la possibilità dei loro stessi nipoti di studiare o vivere in città (alla faccia della «solidarietà intergenerazionale»!)”. Ed evoca lo Student Hotel (una cui struttura sorgerà a Bologna nell’ex sede Telecom da cui sono state sgomberate circa 300 persone senza casa), con cui Cdp ha un “rapporto organico”.

ASCOLTA L’INTERVISTA AD ANDREA DI XM24: